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不動產能(neng)否作為(wei)(wei)(wei)售(shou)后回租(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)標的(de)(de)(de)(de)物(wu)？這是(shi)實務界普遍關注的(de)(de)(de)(de)重要問題。對此，最高法(fa)院《融資租(zu)(zu)賃司法(fa)解釋(shi)（征求意(yi)見稿）》第四條曾規定(ding)：“有(you)下列情形之一的(de)(de)(de)(de)，人民法(fa)院應認定(ding)融資租(zu)(zu)賃合同無效：……（二）以房屋等不動產作為(wei)(wei)(wei)租(zu)(zu)賃物(wu)的(de)(de)(de)(de)”，但是(shi)在(zai)最后頒布施行的(de)(de)(de)(de)正式稿中前述規定(ding)被刪(shan)除了，根據“法(fa)無禁(jin)(jin)止即(ji)可為(wei)(wei)(wei)”的(de)(de)(de)(de)一般原則，實務界有(you)觀(guan)點(dian)認為(wei)(wei)(wei)，司法(fa)解釋(shi)并不禁(jin)(jin)止不動產作為(wei)(wei)(wei)融資租(zu)(zu)賃的(de)(de)(de)(de)標的(de)(de)(de)(de)物(wu)，該(gai)觀(guan)點(dian)有(you)一定(ding)的(de)(de)(de)(de)說服力，但不完全符合司法(fa)解釋(shi)的(de)(de)(de)(de)本意(yi)。

根(gen)據最高法(fa)院《融資租賃司(si)法(fa)解(jie)(jie)釋(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)理(li)解(jie)(jie)與適用》所披露的(de)(de)(de)(de)(de)立法(fa)本(ben)意，司(si)法(fa)解(jie)(jie)釋(shi)正式稿之所以沒有(you)堅持前(qian)述(shu)《征(zheng)求意見稿》第四條的(de)(de)(de)(de)(de)規定，原(yuan)因有(you)二：一(yi)是如果直接否定不(bu)動產融資租賃合同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)力立法(fa)依據不(bu)足；二是如果直接認定無效(xiao)(xiao)，將會影響大量的(de)(de)(de)(de)(de)存(cun)量合同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)履行。據此理(li)解(jie)(jie)，相(xiang)對(dui)于(yu)有(you)效(xiao)(xiao)合同(tong)支(zhi)付(fu)租金、利息及息差(cha)的(de)(de)(de)(de)(de)義(yi)務而言，承(cheng)租人依據無效(xiao)(xiao)合同(tong)或許能夠取得免除息差(cha)的(de)(de)(de)(de)(de)結果，如果合同(tong)無效(xiao)(xiao)成(cheng)為比較確(que)定的(de)(de)(de)(de)(de)預期則承(cheng)租人可能以此為由(you)不(bu)履行部(bu)分合同(tong)義(yi)務。由(you)此，不(bu)難看出司(si)法(fa)解(jie)(jie)釋(shi)呵護市場的(de)(de)(de)(de)(de)立意。

那么，司(si)法(fa)(fa)解釋(shi)雖(sui)然(ran)沒有直接規(gui)定(ding)(ding)不(bu)(bu)動產(chan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)的(de)(de)(de)合(he)同(tong)效(xiao)(xiao)力(li)，是(shi)(shi)(shi)否意味著不(bu)(bu)動產(chan)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)就沒有效(xiao)(xiao)力(li)風險呢？對(dui)此(ci)(ci)，應整(zheng)體解讀司(si)法(fa)(fa)解釋(shi)的(de)(de)(de)全部(bu)規(gui)定(ding)(ding)，尤其是(shi)(shi)(shi)第(di)一條開宗明義(yi)所要(yao)求的(de)(de)(de)“人民法(fa)(fa)院(yuan)應當根據(ju)合(he)同(tong)法(fa)(fa)第(di)二百(bai)三十七條的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，結合(he)標(biao)的(de)(de)(de)物(wu)的(de)(de)(de)性(xing)質、價(jia)值、租(zu)(zu)(zu)(zu)金的(de)(de)(de)構(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)以(yi)(yi)及當事(shi)人的(de)(de)(de)合(he)同(tong)權利(li)(li)和義(yi)務(wu)，對(dui)是(shi)(shi)(shi)否構(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)法(fa)(fa)律(lv)關(guan)系(xi)作出認(ren)定(ding)(ding)。”“對(dui)名(ming)為融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)合(he)同(tong)，但(dan)實際(ji)不(bu)(bu)構(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)法(fa)(fa)律(lv)關(guan)系(xi)的(de)(de)(de)，人民法(fa)(fa)院(yuan)按其實際(ji)構(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)法(fa)(fa)律(lv)關(guan)系(xi)處(chu)理。”在此(ci)(ci)，司(si)法(fa)(fa)解釋(shi)調(diao)整(zheng)了規(gui)范合(he)同(tong)效(xiao)(xiao)力(li)的(de)(de)(de)方(fang)式，不(bu)(bu)再(zai)簡單(dan)地以(yi)(yi)“不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)有效(xiao)(xiao)就是(shi)(shi)(shi)無(wu)效(xiao)(xiao)”的(de)(de)(de)標(biao)準來考察效(xiao)(xiao)力(li)問題，而是(shi)(shi)(shi)以(yi)(yi)法(fa)(fa)律(lv)關(guan)系(xi)的(de)(de)(de)構(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)要(yao)件為判(pan)斷標(biao)準，以(yi)(yi)是(shi)(shi)(shi)否執行(xing)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)內含的(de)(de)(de)權利(li)(li)義(yi)務(wu)關(guan)系(xi)作為糾紛(fen)裁判(pan)的(de)(de)(de)方(fang)法(fa)(fa)。按此(ci)(ci)規(gui)定(ding)(ding)，我們可(ke)(ke)以(yi)(yi)這樣(yang)理解不(bu)(bu)動產(chan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)的(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)力(li)問題，即，以(yi)(yi)不(bu)(bu)動產(chan)為標(biao)的(de)(de)(de)的(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)雖(sui)然(ran)不(bu)(bu)會直接因(yin)為標(biao)的(de)(de)(de)物(wu)的(de)(de)(de)原(yuan)因(yin)而被認(ren)定(ding)(ding)合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)(xiao)，但(dan)是(shi)(shi)(shi)卻可(ke)(ke)能不(bu)(bu)被認(ren)定(ding)(ding)為融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)法(fa)(fa)律(lv)關(guan)系(xi)，因(yin)此(ci)(ci)導致(zhi)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)公司(si)預期的(de)(de)(de)合(he)同(tong)利(li)(li)益得不(bu)(bu)到全面保護。

如何(he)判斷是否構(gou)成融資租賃法律關系

根(gen)據前述司法(fa)(fa)解(jie)釋第一條的(de)規定，判(pan)斷是否構成融資租(zu)(zu)賃(lin)法(fa)(fa)律(lv)(lv)關系有四項要素，標的(de)物的(de)性(xing)質則(ze)排在第一位，由此不難看出(chu)其重要性(xing)。那(nei)么，實務中，租(zu)(zu)賃(lin)物的(de)性(xing)質應達到什(shen)么要求才能構成融資租(zu)(zu)賃(lin)法(fa)(fa)律(lv)(lv)關系呢？根(gen)據最高法(fa)(fa)院《融資租(zu)(zu)賃(lin)司法(fa)(fa)解(jie)釋的(de)理解(jie)與適用》的(de)解(jie)讀，融資租(zu)(zu)賃(lin)法(fa)(fa)律(lv)(lv)關系中的(de)租(zu)(zu)賃(lin)物應滿足以下條件：

1．使用(yong)價(jia)(jia)值(zhi)。融(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)是融(rong)(rong)(rong)資(zi)和融(rong)(rong)(rong)物(wu)兩重(zhong)交易的(de)(de)(de)(de)交易的(de)(de)(de)(de)結合，承(cheng)租(zu)(zu)人通過融(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)交易需(xu)要直(zhi)接獲(huo)得租(zu)(zu)賃(lin)(lin)物(wu)的(de)(de)(de)(de)使用(yong)價(jia)(jia)值(zhi)。因此，如果(guo)在(zai)交易中的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)物(wu)并不(bu)能滿足承(cheng)租(zu)(zu)人對標的(de)(de)(de)(de)物(wu)使用(yong)價(jia)(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)(de)需(xu)求，或者(zhe)承(cheng)租(zu)(zu)人從事(shi)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)交易其(qi)目的(de)(de)(de)(de)并不(bu)是為(wei)了獲(huo)得租(zu)(zu)賃(lin)(lin)物(wu)的(de)(de)(de)(de)使用(yong)價(jia)(jia)值(zhi)，那么該(gai)項(xiang)交易即(ji)便名(ming)為(wei)融(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)，實(shi)質上因其(qi)不(bu)符(fu)合融(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)的(de)(de)(de)(de)通常目的(de)(de)(de)(de)，因此不(bu)認定(ding)其(qi)構成融(rong)(rong)(rong)資(zi)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)法律關系(xi)。

2．擔保功(gong)(gong)能(neng)(neng)。融(rong)資(zi)租(zu)賃交易(yi)(yi)另外(wai)一個典型特征是(shi)，出租(zu)人(ren)(ren)(ren)需(xu)要(yao)保留(liu)租(zu)賃物的(de)(de)所(suo)(suo)有權(quan)以擔保其對(dui)承租(zu)人(ren)(ren)(ren)租(zu)金債(zhai)權(quan)的(de)(de)實現，同時這也是(shi)融(rong)資(zi)租(zu)賃法律關系中(zhong)租(zu)賃物的(de)(de)重要(yao)法律功(gong)(gong)能(neng)(neng)。要(yao)滿足上述功(gong)(gong)能(neng)(neng)，租(zu)賃的(de)(de)權(quan)屬必須確定，而(er)(er)不(bu)動(dong)產(chan)權(quan)屬的(de)(de)確定需(xu)要(yao)建立在權(quan)屬登(deng)記的(de)(de)基礎之上，因此，對(dui)缺乏權(quan)屬登(deng)記的(de)(de)財產(chan)其無法承擔出租(zu)人(ren)(ren)(ren)保留(liu)所(suo)(suo)有權(quan)以擔保債(zhai)權(quan)實現的(de)(de)功(gong)(gong)能(neng)(neng)。對(dui)于售后(hou)回租(zu)交易(yi)(yi)而(er)(er)言(yan)，承租(zu)人(ren)(ren)(ren)所(suo)(suo)擁有不(bu)動(dong)產(chan)的(de)(de)所(suo)(suo)有權(quan)應(ying)真實轉讓給出租(zu)人(ren)(ren)(ren)，所(suo)(suo)有權(quan)變(bian)(bian)更(geng)登(deng)記是(shi)不(bu)動(dong)產(chan)權(quan)屬變(bian)(bian)更(geng)的(de)(de)要(yao)件(jian)。

當然(ran)，除了上面(mian)兩個條件之外，從人民法(fa)院所負擔的對國(guo)家(jia)經濟(ji)發展的保(bao)障職能(neng)而言，國(guo)家(jia)產業政策也會(hui)間接影響對某(mou)項交(jiao)易是否(fou)按融資(zi)租(zu)賃關系予以保(bao)護(hu)的取向，尤其(qi)是對國(guo)家(jia)宏觀調控限(xian)制(zhi)發展的建設項目，如果通過融資(zi)租(zu)賃交(jiao)易變相提(ti)供貸(dai)款(kuan)支持，則人民法(fa)院也有可能(neng)以前述使用價值和擔保(bao)功能(neng)等要(yao)件缺失為由(you)認定(ding)其(qi)不構成融資(zi)法(fa)律關系。

對不(bu)構成融資租(zu)賃法律關系的交(jiao)易(yi)如何處(chu)理

人民法院審理合同(tong)(tong)糾(jiu)紛(fen)，堅持實質重于形(xing)式的(de)原則，不(bu)受當(dang)(dang)事(shi)(shi)人自行(xing)約(yue)(yue)定(ding)的(de)合同(tong)(tong)名稱的(de)限(xian)制，對上述情形(xing)，司法解(jie)釋明確規定(ding)“對名為融資(zi)租賃(lin)(lin)合同(tong)(tong)，但(dan)實際不(bu)構(gou)(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)融資(zi)租賃(lin)(lin)法律(lv)(lv)關(guan)系(xi)(xi)的(de)，人民法院按其實際構(gou)(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)的(de)法律(lv)(lv)關(guan)系(xi)(xi)處(chu)理。”實務(wu)中，不(bu)構(gou)(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)融資(zi)租賃(lin)(lin)關(guan)系(xi)(xi)的(de)交易實際構(gou)(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)何種關(guan)系(xi)(xi)，同(tong)(tong)樣需要根據(ju)標(biao)的(de)物的(de)性質、當(dang)(dang)事(shi)(shi)人約(yue)(yue)定(ding)的(de)權(quan)利義務(wu)關(guan)系(xi)(xi)等(deng)要素進行(xing)衡量。一般(ban)而言，其可能(neng)構(gou)(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)的(de)法律(lv)(lv)關(guan)系(xi)(xi)可能(neng)是借貸關(guan)系(xi)(xi)、租賃(lin)(lin)關(guan)系(xi)(xi)、租購關(guan)系(xi)(xi)等(deng)。如(ru)果認定(ding)實際構(gou)(gou)成(cheng)(cheng)(cheng)借貸關(guan)系(xi)(xi)，那么當(dang)(dang)事(shi)(shi)人之(zhi)間的(de)糾(jiu)紛(fen)就轉化為借貸合同(tong)(tong)糾(jiu)紛(fen)，有關(guan)合同(tong)(tong)效(xiao)力、當(dang)(dang)事(shi)(shi)人權(quan)利義務(wu)關(guan)系(xi)(xi)隨之(zhi)將(jiang)按借貸合同(tong)(tong)糾(jiu)紛(fen)的(de)規則進行(xing)審理。

對企業間(jian)的(de)(de)(de)(de)借(jie)貸(dai)合同(tong)，最高法(fa)(fa)院法(fa)(fa)復〔１９９６〕１５號(hao)批復認定無(wu)效(xiao)，因此，如(ru)果執行該批復，對轉化為企業間(jian)借(jie)貸(dai)糾紛(fen)的(de)(de)(de)(de)不動產融資租(zu)賃合同(tong)最終仍然面臨無(wu)效(xiao)的(de)(de)(de)(de)法(fa)(fa)律后果，相應的(de)(de)(de)(de)為承租(zu)人(ren)（已經轉化人(ren)債(zhai)務人(ren)）提供的(de)(de)(de)(de)擔保也會被認定無(wu)效(xiao)。

當(dang)然(ran)，有關企業間(jian)借(jie)(jie)貸合同(tong)的(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)力(li)，根據最高法(fa)院(yuan)2013年在全(quan)國(guo)商事(shi)審判(pan)工(gong)作(zuo)會議上傳達的(de)(de)(de)政策，“不(bu)具備從事(shi)金(jin)融業務資(zi)(zi)質(zhi)的(de)(de)(de)企業之間(jian)，為(wei)(wei)(wei)(wei)生產(chan)經營需(xu)要所(suo)進行的(de)(de)(de)臨(lin)時性資(zi)(zi)金(jin)拆借(jie)(jie)行為(wei)(wei)(wei)(wei)，如(ru)提供資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)(de)一方并(bing)(bing)非以(yi)(yi)資(zi)(zi)金(jin)融通為(wei)(wei)(wei)(wei)常業，不(bu)屬于(yu)違反國(guo)家金(jin)融管(guan)制(zhi)的(de)(de)(de)強制(zhi)性規定的(de)(de)(de)情形，不(bu)應當(dang)認定借(jie)(jie)款合同(tong)無(wu)效(xiao)(xiao)。”根據該項(xiang)政策的(de)(de)(de)字面含義，其適用條件為(wei)(wei)(wei)(wei)：（1）借(jie)(jie)款人借(jie)(jie)款系為(wei)(wei)(wei)(wei)生產(chan)經營需(xu)要；（2）融資(zi)(zi)租賃(lin)公司系以(yi)(yi)自有資(zi)(zi)金(jin)拆借(jie)(jie)；（3）融資(zi)(zi)租賃(lin)公司并(bing)(bing)不(bu)以(yi)(yi)資(zi)(zi)金(jin)拆借(jie)(jie)為(wei)(wei)(wei)(wei)常業。按照這三個要件，部分不(bu)動產(chan)融資(zi)(zi)租賃(lin)即(ji)便轉(zhuan)化(hua)為(wei)(wei)(wei)(wei)企業間(jian)借(jie)(jie)貸糾紛，其合同(tong)效(xiao)(xiao)力(li)仍(reng)可能得到維持。假設合同(tong)有效(xiao)(xiao)，那么當(dang)事(shi)人的(de)(de)(de)合同(tong)中約定的(de)(de)(de)租金(jin)和利(li)息條款如(ru)果不(bu)超(chao)過(guo)人民法(fa)院(yuan)的(de)(de)(de)保護范圍(wei)，則融資(zi)(zi)公司仍(reng)然(ran)可以(yi)(yi)全(quan)額獲(huo)得預期(qi)的(de)(de)(de)合同(tong)利(li)益。

當然，還有觀點認為，“借貸發生在不具備從事金融業務資質的企業之間”也是該政策適用的要件之一，如果該觀點成立的話，則金融租賃公司從事的不動產融資租賃的效力又面臨另外一重不確定性。當然，全面解讀2013年在全國商事審判工作會議報告的精神，似不宜將前述有關借貸法律關系發生的背景描述理解為相關政策適用的前提條件。
　   區別對待不動產融資租賃中的經營風險和法律風險
這里所(suo)謂(wei)的(de)(de)經營(ying)風(feng)險(xian)(xian)，系指在以不(bu)動(dong)產為標(biao)的(de)(de)的(de)(de)融資租(zu)賃(lin)交易中(zhong)(zhong)可能(neng)(neng)出(chu)(chu)現(xian)的(de)(de)承租(zu)人無法(fa)(fa)支付(fu)租(zu)金的(de)(de)債務風(feng)險(xian)(xian)，而(er)所(suo)謂(wei)法(fa)(fa)律風(feng)險(xian)(xian)，則是(shi)指因(yin)不(bu)動(dong)產融資租(zu)賃(lin)導致訴(su)訟(song)糾紛而(er)可能(neng)(neng)出(chu)(chu)現(xian)的(de)(de)最終被認(ren)定為合同(tong)無效的(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)。顯(xian)然(ran)，經營(ying)風(feng)險(xian)(xian)是(shi)導致法(fa)(fa)律風(feng)險(xian)(xian)產生的(de)(de)前提，換言之，即便是(shi)存在法(fa)(fa)律風(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)不(bu)動(dong)產融資租(zu)賃(lin)如果承租(zu)人能(neng)(neng)夠如約(yue)履行按期(qi)付(fu)租(zu)的(de)(de)合同(tong)義務，那么潛在的(de)(de)法(fa)(fa)律風(feng)險(xian)(xian)并(bing)不(bu)會發生，因(yin)此，經營(ying)風(feng)險(xian)(xian)應該是(shi)實務中(zhong)(zhong)考慮(lv)的(de)(de)主要(yao)因(yin)素。尤(you)其是(shi)在一(yi)些企業集(ji)(ji)團(tuan)中(zhong)(zhong)，融資租(zu)賃(lin)交易發生在集(ji)(ji)團(tuan)內的(de)(de)關聯公司之間(jian)，相對而(er)言其經營(ying)風(feng)險(xian)(xian)較小，在業務發展(zhan)的(de)(de)考量中(zhong)(zhong)適當降低對法(fa)(fa)律風(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)顧慮(lv)當然(ran)也是(shi)可行的(de)(de)。

來源：百靈金融